AF Bostäder bygger i samverkan – en för alla, alla för kunden

För att få bättre kontroll på kvalitet och kostnader i sina byggprojekt, har AF Bostäder valt bort traditionell upphandling. Istället ritas, beräknas och utförs projekten i samverkan med alla inblandade aktörer.

AF Bostäder har som mål att bygga nya bostäder åt 1 250 studenter till 2021. Tempot är högt och under 2017 har AF Bostäder startat byggnationen av tre nya kvarter, Marathon, Proto och Sagoeken. Tillsammans ska dessa områden erbjuda bostäder åt nästan 900 studenter. Att utveckla fastigheter och bostadsområden med kontroll på kvalitet och kostnadsberäkningar är en stor utmaning.

– Ett byggprojekt är komplext, säger Magnus Cederberg, fastighetsutvecklingschef på AF Bostäder. För att ange en korrekt prislapp ska entreprenören inte bara veta vad parkett kostar per kvadratmeter, hen ska också veta vad det kostar att lägga parketten i en miljö som är svår att förutse, avseende stress, störningar och oväntade händelser. Därför finns inga exakta prislistor, det kan ingen erbjuda och det kan heller ingen beställare begära.

Det traditionella arbetssättet inom byggentreprenad innebär att beställaren ritar och räknar under lång tid för att ta fram handlingar som sedan används till att begära in anbud. När upphandlingen är klar har beställaren fått ett fast pris som i själva verket inte är fast, utan är en kalkyl på exakt det som står i handlingarna. Med ett sådant arbetssätt är risken stor att det uppstår kostsamma ändringar och tilläggsarbeten.

– Ett kommersiellt fastighetsbolag kan möjligen hämta in en högre byggkostnad med hjälp av högre hyror, säger Magnus Cederberg. Vårt uppdrag är studentbostäder till låga hyror, vilket gör det extra viktigt att ha kontroll på både kvalitet och kostnader från start. Det är direkt kopplat till vår kundnytta.

– Därför väljer vi bort den traditionella upphandlingen och kontrakterar istället våra entreprenörer och övriga aktörer, som arkitekt, projektör, elektriker och vvs:are, tidigt i projektet, säger Magnus Cederberg. Utifrån våra idéer och visioner utformar vi sedan tillsammans huset vi ska bygga. Vi tar små steg i taget och skissar fram en projektspecifikation som aldrig blir statisk. Alla aktörer är djupt insatta i vilken produkt vi önskar och samverkan minimerar överraskningar som kan uppstå under arbetets gång.

Med samverkansmodellen har alla möjlighet att bidra med idéer och erfarenheter, och anpassa projektet till sina arbetssätt, produkter och metoder. Den slutliga projektbeskrivningen ska tjäna både AF Bostäders syften och hantverkarnas vardag. Inte minst eftersom AF Bostäder arbetar med olika entreprenörer på olika byggen. Rutiner, erfarenheter och metoder kan variera.

– Som exempel kan en stor och estetiskt tilltalande fönstertyp innebära arbetsmiljömässiga problem, om det visar sig att fönstren är för tunga för hantverkarna att hantera, säger Magnus Cederberg. Nu uppmärksammar vi gemensamt sådana frågor i ett tidigt skede och arkitekten får möjlighet att hitta snygga lösningar som är enkla att hantera under byggnationen.

– Vi har mycket positiva erfarenheter av samverkansmodellen. Alla arbetar mot samma mål, med samma budget och för samma slutkund. När alla i gruppen är delaktiga från start, tar också alla ansvar för att den färdiga produkten motsvarar våra gemensamma förväntningar. Samverkan fortgår under hela byggnationen med regelbundna byggmöten och avstämningar under projektets gång, säger Magnus Cederberg.

Magnus Cederberg
Fastighetsutvecklingschef

Vi utvecklar

Studentlyckan får nytt liv

Studentlyckan ska få nya kök, skönare inomhusklimat och nya fasader. Tack vare bra planering och smarta lösningar renoveras varje lägenhet på bara tio dagar, med ett minimum av störningar.

Vi utvecklar

Strategisk försäljning av Vildandens familjedel

Under våren 2017 sålde AF Bostäder Vildandens familjedel, Vildandsvägen 2–32, till Heimstaden Bostads AB.

Vi utvecklar

Studentbostäder – en satsning på framtiden

AF Bostäder är en samhällsbyggare som vill forma långsiktigt hållbara stadsdelar, där studenter och Lundabor kan få en bra framtid.

Vi utvecklar

Stambyte – en av AF Bostäders största utmaningar

Större delen av AF Bostäders fastigheter byggdes under miljonprogrammets dagar. Företaget renoverar fastigheterna kontinuerligt enligt en långsiktig underhållsplan.

Vi utvecklar

Litet, yteffektivt och många som delar

En nybyggd och hållbar bostad kan se olika ut. De grundläggande faktorerna för oss är förtätning, yteffektivitet, noga utvalda material, delningsekonomi, höga energikrav och en cykelvänlig omgivning.

Vi utvecklar

Renovering av balkonger och loftgångar på Ulrikedal

Mellan 2012 och 2017 renoverades samtliga balkonger och loftgångar på Ulrikedal som en del av vår underhålls- och upprustningsplan.

Vi utvecklar

Kämnärsrätten – här formar AF Bostäder en ny stadsdel

AF Bostäder har som mål att ta fram bostäder åt ytterligare 1 250 studenter till 2021. Fokus ligger på nybyggnation och AF Bostäder får en allt större roll som stadsutvecklare.

Vi utvecklar

Fyrklöverhusen på Gylleholm får nytt liv

På lilla Gylleholm finns 48 ettor inrymda i Hans Westmans berömda fyrklöverhus från 1966. Gylleholm är älskat och när övriga fyrklöverhus ska rivas ser AF Bostäder ett värde i att bevara området intakt.

Vi utvecklar

Vegalyckan - dubbel lycka med bostäder och skola!

I november 2015 invigde AF Bostäder Vegalyckan, ett resultat av klokt och finurligt samarbete med Lundafastigheter. Här samsas förskola och grundskola med nya bostäder för upp till 172 studenter.